首套房貸利率再降，上海地區(qū)部分銀行下調(diào)至3.4%

在央行再次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）后，最新的首套房貸利率已在上海落地。根據(jù)測(cè)算，按照100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少55元。

對(duì)于存量房貸客戶，業(yè)內(nèi)指出，若考慮到今年LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)了35BP，那么明年預(yù)計(jì)100萬房貸的月供壓力將減少175元。隨著新發(fā)放房貸利率的持續(xù)下行，當(dāng)前新增房貸利率與此前存量房貸利率之差逐漸拉大，或可能跟進(jìn)降低存量房貸利率。

上海地區(qū)部分銀行執(zhí)行最新利率 未來LPR還有一定下調(diào)空間

“22日LPR調(diào)整后，23日開始執(zhí)行最新的房貸利率了。首套房貸款利率現(xiàn)在是3.4%。二套房，自貿(mào)區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢等地區(qū)的房貸利率是3.6%，市區(qū)是3.8%。”浦發(fā)銀行某支行人員對(duì)財(cái)聯(lián)社記者介紹，23日起新發(fā)放的貸款可享受最新利率。在調(diào)整之前，上海的首套房貸利率為LPR-45BP，也就是3.5%，二套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為此前為3.9%，五大新城、寶山、臨港等區(qū)域?yàn)?.7%。

7月22日，7月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)出爐，央行將1年期和5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.35%和3.85%。5年期以上LPR和居民的個(gè)人住房貸款密切相關(guān)，5年期以上LPR下降之后，房貸利率將會(huì)相應(yīng)調(diào)整。如果是新購房者，可以根據(jù)銀行政策馬上享受到利率下調(diào)的利好。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，按照100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少55元。若是疊加持續(xù)性的降息效應(yīng)，那么月供減負(fù)效應(yīng)非常明顯，有助于和其他政策結(jié)合，持續(xù)降低房貸成本。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也認(rèn)為，從趨勢(shì)來看，今后利率“2字頭”或是主流，對(duì)比其他國家的房貸利率，比如日本，國內(nèi)還有騰挪余地和空間。“此次也是新LPR機(jī)制以來最低的一次，且力度不小，主要是為了激發(fā)市場(chǎng)活力。房貸成本一直處于高位，調(diào)整之后，可減輕大家的購房負(fù)擔(dān)。”

東方金誠宏觀研究分析師王青表示，7月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，將帶動(dòng)三季度企業(yè)貸款利率和居民房貸利率進(jìn)一步下行。這將有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，擴(kuò)大國內(nèi)需求。與此同時(shí)，根據(jù)存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，銀行存款利率要與1年期LPR報(bào)價(jià)和10年期國債收益率掛鉤，這意味著接下來銀行存款利率將全面啟動(dòng)新一輪下調(diào)。

“我們判斷，在7月下調(diào)后，短期內(nèi)LPR報(bào)價(jià)將保持穩(wěn)定，四季度視經(jīng)濟(jì)和物價(jià)運(yùn)行狀況而定，LPR報(bào)價(jià)還有一定下調(diào)空間。”王青認(rèn)為。

存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)？

雖然今年LPR已經(jīng)下調(diào)過兩次，存量房貸的客戶還需要等到“重定價(jià)日”才執(zhí)行新利率。除此以外，存量房貸用戶也關(guān)注加點(diǎn)是否有下調(diào)的可能。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若考慮到今年LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)了35BP，那么明年預(yù)計(jì)100萬房貸的月供壓力將減少175元。“目前各地呼聲較高的存量房貸降息工作，其實(shí)更多是指下降基點(diǎn)。若是目前增量房貸利率比較高，那么實(shí)際上后續(xù)也會(huì)形成較大的反差，或也使得下半年降低存量房貸的工作會(huì)提上議程。”

天風(fēng)證券研報(bào)指出，“517”新政前，貝殼百城首套房房貸利率均值約為5.16%、二套房房貸利率均值約為5.46%，2024年5月，貝殼百城首、二套房房貸利率分別為3.45%、3.90%，分別低于歷史均值171BP、156BP。

國金證券認(rèn)為，隨著新發(fā)放房貸利率的持續(xù)下行，當(dāng)前新增房貸利率與此前存量房貸利率之差逐漸拉大，或可能跟進(jìn)降低存量房貸利率。

不過，目前提前還貸的趨勢(shì)有所減弱。國泰君安研報(bào)指出，最新（6月）的居民早償率數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從總量角度，居民的提前還貸強(qiáng)度有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落的態(tài)勢(shì)，條件早償率（CPR）回到23.4%（前值25.9%）。債務(wù)負(fù)擔(dān)不重的群體(剩余本金在20%以內(nèi))提前還貸比例仍在上升，來到歷史高位；而債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的(剩余本金在20%以上) 提前還貸比例卻回落到偏低水位 。

(關(guān)鍵字：套房貸利率再降)