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進(jìn)入五月下旬，京城房企推盤熱情絲毫未減，但是對(duì)比3、4月份剛需盤“讓利跑量”的供應(yīng)局面而言，5月中高端樓盤開始發(fā)力，進(jìn)入集中供應(yīng)期。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼之前一周7盤入市后，上周（5月19日-5月25日），包括京投銀泰公園悅府、北京怡園2個(gè)純新盤及世茂維拉、中建·紅杉溪谷、北京城建紅木林、首開國(guó)風(fēng)美唐、鴻坤·林語(yǔ)墅5個(gè)老項(xiàng)目后期在內(nèi)，北京又有7個(gè)項(xiàng)目同期入市，累計(jì)向市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)1510套，供應(yīng)面積17.76萬(wàn)平方米，相比之前一周，供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積分別上漲23%、14%。
供應(yīng)量繼續(xù)上揚(yáng)的同時(shí)，中高端項(xiàng)目持續(xù)占據(jù)了供應(yīng)主力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周入市的7個(gè)項(xiàng)目中，包括通州區(qū)的中建·紅杉溪谷、大興區(qū)的北京城建·紅木林及鴻坤·林語(yǔ)墅在內(nèi)，僅別墅項(xiàng)目就有3個(gè)，而在剩余的4個(gè)住宅項(xiàng)目中，除了世茂維拉、北京怡園的單價(jià)低于2.5萬(wàn)元以外，昌平區(qū)的京投銀泰·公園悅府、首開國(guó)風(fēng)美唐則分別以29800元/平方米及32000元/平方米的價(jià)格入市，面向京北具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的置業(yè)客群。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，迫于自住型商品房的壓力，3、4月份房企曾集中推出一波剛需盤，令既有購(gòu)房資格又有購(gòu)房能力，同時(shí)購(gòu)房意愿較為急迫的部分剛需人群被大量消化。但隨著自住型商品房的加速入市，后續(xù)剛需人群多抱以試試看的心態(tài)申購(gòu)自住房，造成剛需市場(chǎng)增量需求大舉減少，剛需盤的去化速度降低、個(gè)別項(xiàng)目滯銷，因而近期剛需市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入短暫空窗期。房企面臨業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力，只得祭出差異化牌，轉(zhuǎn)而推出目前需求相對(duì)穩(wěn)定的中高端項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)銷售業(yè)績(jī)、回籠資金。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，單價(jià)在3萬(wàn)元-5萬(wàn)元的改善型產(chǎn)品將成為供應(yīng)主力，同時(shí)房企為了保持一定的銷售速度，在價(jià)格上也將做出一定讓步，更多改善盤將會(huì)“平價(jià)上市”。
大戶型房源走俏，帶動(dòng)周成交“量跌價(jià)漲”
上周，改善型市場(chǎng)不僅供應(yīng)大增，需求也有所升溫。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（5月19日-5月25日），北京商品住宅共成交979套，成交面積11.07萬(wàn)平方米。其中，150平方米以上的大戶型房源共成交117套，占總成交量的12%，相比之前一周提高了5個(gè)百分點(diǎn)。
高姍表示，大戶型熱銷背后最主要的原因是預(yù)期價(jià)格看漲。高姍分析到，去年以來(lái)，由于自住型商品房的推出以及土地競(jìng)價(jià)規(guī)則的改變，造成北京商品住宅用地出現(xiàn)供地量驟減與地價(jià)驟增的現(xiàn)狀。在高地價(jià)倒逼之下，當(dāng)前一些改善型樓盤集中的板塊，未來(lái)將涌現(xiàn)出一大批天價(jià)豪宅，當(dāng)前在售樓盤的定價(jià)與未來(lái)上市項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)之間形成了巨大的價(jià)差，因此促使中高端客群進(jìn)場(chǎng)抄底，房企也同時(shí)著力推出改善型項(xiàng)目，使得當(dāng)前中端改善型市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的局面。
由于改善型產(chǎn)品成交占比提升造成商品住宅交易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，導(dǎo)致上周商品住宅的成交套數(shù)和成交面積雖然環(huán)比分別降低了36%、27%，但是成交價(jià)格環(huán)比卻強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到25114元/平方米。
三年來(lái)，北京再度出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月住宅供應(yīng)過(guò)萬(wàn)套，庫(kù)存上升房企忙促銷。
3、4兩個(gè)月，北京商品住宅分別供應(yīng)了10543套、13014套商品住宅，截止25日，5月商品住宅供應(yīng)量又增加了10271套，至此，北京已連續(xù)3個(gè)月供應(yīng)過(guò)萬(wàn)，上一次出現(xiàn)類似場(chǎng)景還在三年前的2011年。市場(chǎng)供應(yīng)大漲，但購(gòu)房需求卻萎靡不振，導(dǎo)致商品住宅庫(kù)存量在短短4個(gè)月內(nèi)激增2萬(wàn)套，由1月底的55708套上升至目前的75067套。為加快消化庫(kù)存，房企在促銷手段上各出奇招，繼價(jià)格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城，甚至有項(xiàng)目為搶占區(qū)域內(nèi)的有限客源凌晨開盤。
高姍分析，僅從金隅旗下兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目憑借5000套房源就吸引了43.7萬(wàn)人申購(gòu)可以看出，當(dāng)前北京購(gòu)房需求依然強(qiáng)勁，雖然相比自住房，普通商品房的定價(jià)偏高，但在建筑質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)、流通性以及業(yè)主享有的升值收益上又具備較高優(yōu)勢(shì)。在這種情況下，開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者、拉動(dòng)銷售，價(jià)格是最直接的手段，無(wú)論是采用與前期房源推出的產(chǎn)品不同、裝修方式不同的暗降還是直接降價(jià)，都為了提高項(xiàng)目的性價(jià)比從而促進(jìn)成交。而分期首付的方式則降低了購(gòu)房門檻，為部分“賣舊買新”的升級(jí)型購(gòu)房者提供便利，通過(guò)擴(kuò)大客戶基數(shù)的方式為項(xiàng)目做加法、促進(jìn)銷售。預(yù)計(jì)未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)，房企為了提振銷量還會(huì)采取多種手段拉升銷量、回籠資金，隨著自住型商品房逐步進(jìn)入簽約期，為房企帶來(lái)大量現(xiàn)金流后，類似促銷手段才將有所減少。
(關(guān)鍵字：京城 房企 樓盤)
