樓市去庫存迎重磅利好：住房“收儲”有望在全國加速推進

兩部門發(fā)布三條關于住房貸款方面的政策之后，央行17日下午又出臺了支持樓市去庫存的重磅利好措施。

在5月17日下午國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，人民銀行副行長陶玲表示，央行將設立3000億保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據(jù)了解，再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

銀行可按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在本次吹風會上表示，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

分析師認為，隨著監(jiān)管層推出樓市“去庫存”組合拳，未來展開收儲模式的相關政策有望在各城市加速落地。

事實上，近期已有地方開始以收儲模式，探索樓市去庫存相關路徑。

在4月30日政治局會議明確將統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，杭州打響了收儲模式去庫存第一槍。杭州臨安區(qū)政府日前披露，經(jīng)研究決定，將在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

此外，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布17條提振樓市措施，其中提到，鼓勵收購存量房作為保障房或人才房，去化周期超24個月的縣市不再新建保障房。

而在5月17日上午，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調(diào)，要繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，當前要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

值得關注的是，對于去庫存，本次會議傳遞出重要信息。

何立峰要求，對于商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

分析人士指出，本次會議明確，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，這是此次政策最為核心的要點之一。

“對于高庫存的城市來說，本次會議傳遞出重大利好。其重要意義在于，高庫存的城市可利用該政策持續(xù)推進‘以購代建’工作，在加快保障性住房供應的同時，還有助于庫存房源的消化。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱。

其進一步表示，本次會議響應了此前中央“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，把消化庫存房源、建立多層次保障性住房的工作有機結(jié)合起來，既符合市場規(guī)律，也具有非常好的導向。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認為，當前新房市場去庫存壓力已然達到高點，政府收購商品房作為保障房力保商品房的去化問題，對商品房的交付也有一定積極作用。

“政策要通過收儲來發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用，需要大幅去庫存，壓降住宅去化周期至18個月以內(nèi)。”天風證券分析師宋雪濤表示。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模約49916萬平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類，分別為3586、24163和22167萬平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為11.5%、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來看，數(shù)據(jù)顯示，3月份100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.2、21.6和33.1個月；而上述幾類城市2019年12月份去化周期，分別為12.2、8.9、和10.2個月。

業(yè)內(nèi)人士認為，近期包括杭州臨安收購房源充當公租房、云南大理收購房源充當保租房等，均是各地“以購代建”的典型案例，這些措施對于消化存量、補充增量都有著積極的作用。

嚴躍進指出，地方政府以收儲方式去庫存，其重心在于房企新房庫存，有助于房企快速回籠資金，實現(xiàn)銷售數(shù)據(jù)和資金狀況改善。

不過，據(jù)天風證券測算，通過收儲壓縮住房去化周期至平穩(wěn)狀態(tài)，大約需要約7萬億元的資金(在空置二手房中僅有25%為有效供給的樂觀假設下)。

除前述“國家隊”下場收購新房，在消化存量房產(chǎn)方面，4月鄭州、南京等城市大力推進“國企收舊換新”模式，也成為激活樓市的一種方式。

中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，在“收舊換新”模式下，由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房，這一方面可以及時解決居民因二手房無法售出導致的換房不暢；另一方面可以穩(wěn)定二手房掛牌規(guī)模，穩(wěn)定價格預期，同時還可以通過“換新”的方式將需求導入新房市場，實現(xiàn)新房去庫存。

“目前相關政策已取得一定成效，預計后續(xù)將有更多城市落實相關舉措。若配套資金支持到位，有望促進新房二手房良性循環(huán)、釋放購房需求。”曹晶晶稱。

此外，對于本次會議提及推進保交樓工作，王小嬙認為也將對恢復市場信心產(chǎn)生積極作用。

“去年在各大保交樓專項債推動下，項目竣工增速不斷走高。但進入今年，竣工增速連續(xù)3月維持在負值，保交樓跟民生息息相關，只有按時交付新房，才會消除購房者的顧慮，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。”王小嬙補充道。

(關鍵字：樓市)