“國(guó)家隊(duì)”出手，杭州打響收儲(chǔ)模式“樓市去庫(kù)存”第一槍

在4月30日政治局會(huì)議明確將統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，杭州打響了收儲(chǔ)模式去庫(kù)存第一槍。

杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》。

公告顯示，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

對(duì)于房源基本條件，臨安規(guī)定：房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70平方米；收購(gòu)房源需搭配一定比例車(chē)位，房源待售車(chē)位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個(gè)車(chē)位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個(gè)車(chē)位比例配置。

此外，臨安還明確了收購(gòu)房源的最高限價(jià)原則：以不超過(guò)周邊房源、車(chē)位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)，最終按經(jīng)區(qū)政府審議通過(guò)的《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房的具體實(shí)施方案》執(zhí)行。

“杭州臨安該項(xiàng)政策屬于全國(guó)首例。這意味著在去庫(kù)存或消化存量房產(chǎn)方面，國(guó)家隊(duì)正式出手了。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是對(duì)高層會(huì)議的落實(shí)，同時(shí)也對(duì)房企的庫(kù)存房源落實(shí)了新的去化導(dǎo)向。

多位分析師認(rèn)為，杭州此舉可謂‘以舊換新’政策外，又一項(xiàng)重磅的政策創(chuàng)新，預(yù)計(jì)更多城市接下來(lái)可能會(huì)效仿杭州展開(kāi)試點(diǎn)。

“在4月30日召開(kāi)的政治局會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)方面，提到‘統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施’。相關(guān)部門(mén)接下來(lái)會(huì)實(shí)施哪些消化存量房產(chǎn)措施，由此倍受市場(chǎng)關(guān)注。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

那么，當(dāng)前新房市場(chǎng)庫(kù)存情況如何？

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2024年3月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模約49916萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類(lèi)，分別為3586、24163和22167萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為11.5%、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來(lái)看，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為19.2、21.6和33.1個(gè)月；而上述幾類(lèi)城市2019年12月份去化周期，分別為12.2、8.9、和10.2個(gè)月。

有分析師指出，當(dāng)前庫(kù)存的矛盾點(diǎn)不在于房企供應(yīng)了很多房源，而在于庫(kù)存消化能力處于低位。

“目前庫(kù)存去化的主要問(wèn)題之一，依然在于銷(xiāo)售端。雖然銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)在提振、庫(kù)存絕對(duì)量也有所下降，但由于銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)處于低位，所以消化庫(kù)存的力量仍然偏弱。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

從供應(yīng)端情況來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為2031萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)156.1%，同比下降46.4%。目前百城新房供應(yīng)面積，已連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，熱點(diǎn)城市“舊庫(kù)存”占比達(dá)55%，即目前在售新房中，超過(guò)一半是2023年及之前年份批售的房源。其中，2023年三線城市“舊庫(kù)存”成交占比達(dá)到68%，只有約三成為2023年當(dāng)年批售。

“這說(shuō)明各地房企的供貨能力或推盤(pán)愿意有所下降。推盤(pán)量的回落，并不完全是對(duì)市場(chǎng)前景不看好，也可能源于債務(wù)壓力等困擾，削弱了房企供應(yīng)能力。我們認(rèn)為，今年融資協(xié)調(diào)機(jī)制等工作持續(xù)推進(jìn)，包括各類(lèi)資金加快導(dǎo)入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中，將對(duì)房企推盤(pán)能力的修復(fù)具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

就如何統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)，58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，存量房產(chǎn)的消化可能包括兩個(gè)方向，一是“以舊換新”，更好保障改善需求，并結(jié)合部分政府牽頭收購(gòu)的舊房，進(jìn)入保障房體系，這一鏈條的建設(shè)和打通非常重要。二是進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)，尤其是一線城市的限購(gòu)門(mén)檻預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步降低，由此帶動(dòng)更多存量房產(chǎn)的去化。

“同時(shí)，存量房產(chǎn)消化也需要和‘城中村改造’相結(jié)合，盤(pán)活城市存量房產(chǎn)，并充分考慮更新城市面貌，強(qiáng)化完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。改善城中村居民的居住環(huán)境，將有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。”張波表示。

而李宇嘉建議，對(duì)于消化周期過(guò)長(zhǎng)的新盤(pán)項(xiàng)目，尤其是國(guó)企城投的項(xiàng)目，可考慮通過(guò)創(chuàng)新貨幣政策工具，注入中國(guó)版QE，收購(gòu)在售項(xiàng)目用作保租房、配售型保障房，修復(fù)開(kāi)發(fā)商資金鏈，以穩(wěn)定開(kāi)工和供地。

在李宇嘉看來(lái)，在進(jìn)行具體操作時(shí)，可進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化分類(lèi)：對(duì)于消化超過(guò)70%，尾貨去化難的項(xiàng)目，建議采取政府基金收購(gòu)尾貨的方式實(shí)現(xiàn)完全去化，讓項(xiàng)目順利交付。對(duì)于前期消化較少、后續(xù)消化困難較大的項(xiàng)目，可通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換將購(gòu)房人置換到其他項(xiàng)目后，由基金介入整盤(pán)收購(gòu)，考慮用于保租房或配售保障性住房。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于積極的調(diào)整和轉(zhuǎn)型過(guò)程之中，庫(kù)存壓力的化解需要一定的時(shí)間。我們認(rèn)為房地產(chǎn)基本面總體在持續(xù)轉(zhuǎn)好，去庫(kù)存壓力也有進(jìn)一步釋放的空間。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

(關(guān)鍵字：樓市)