住建部釋放關(guān)鍵信號(hào)：資不抵債房企該破產(chǎn)就破產(chǎn)

3月9日，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)召開，其中，住建部部長(zhǎng)倪虹就住房市場(chǎng)和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)問題做出解答，涉及房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)政策以及房企融資等方面。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，倪虹表示，“我們不能光看短期，還要看中長(zhǎng)期。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整，穩(wěn)定市場(chǎng)的任務(wù)依然艱巨。但從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還有很大的潛力和空間。”

與此同時(shí)，今年在政府工作報(bào)告中未提的“房住不炒”，倪虹也在本次記者會(huì)再度提及。

其表示，要始終堅(jiān)持“房子是用來住的不是用來炒”的定位，完善市場(chǎng)加保障的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求，市場(chǎng)滿足多層次、多樣化的住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。

對(duì)于房企面臨的債務(wù)問題，倪虹在答問時(shí)表示，“對(duì)于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組。”

“通過住建部的表態(tài)，可以預(yù)見，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來新的政策調(diào)整。這些調(diào)整將圍繞穩(wěn)樓市這一目標(biāo)展開。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加精細(xì)化。政策制定者將根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的發(fā)展?fàn)顩r，制定差異化的調(diào)控政策。

“從住建部的表述來看，未來救房企的可能性越來越小，救助對(duì)象以房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位，而非以房企為單位。這樣做的主要目的是保交樓、保民生，而不是給出險(xiǎn)房企托底，白名單成為救項(xiàng)目的主要政策。”張大偉稱。

賦予城市調(diào)控自主權(quán)樓市政策有望進(jìn)一步寬松

倪虹部長(zhǎng)指出，“2023年，面對(duì)個(gè)別房企資金鏈斷裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整這些風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，在黨中央國(guó)務(wù)院堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，我們會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策措施，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、降低貸款首付比例和利率、支持居民換購(gòu)住房稅費(fèi)優(yōu)惠、指導(dǎo)地方政府因城施策、抓好保交樓等，可以說守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。”

與此同時(shí)，倪虹認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)依然艱巨，并從穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型三個(gè)維度提出了具體舉措。

一是穩(wěn)市場(chǎng)，充分賦予城市政府用好調(diào)控自主權(quán)。各地或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口、保障需求等因素，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

“從具體的調(diào)控政策趨勢(shì)來看，2024年，預(yù)計(jì)更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策。一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備放松空間。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱。

其進(jìn)一步認(rèn)為，由于改善性住房需求具備較大釋放潛力，多樣化改善性需求的政策支持力度有望繼續(xù)加大。更多城市有望通過降低多孩家庭和老年家庭購(gòu)房門檻、提升公積金貸款額度和增加公積金貸款次數(shù)等方式支持改善需求。

二是防風(fēng)險(xiǎn)。倪虹指出，當(dāng)前房地產(chǎn)的難點(diǎn)是資金，住建部在調(diào)研當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，好的企業(yè)也有困難的項(xiàng)目，困難的企業(yè)也有好的項(xiàng)目，為此住建部會(huì)同金融監(jiān)管總局指導(dǎo)地方建立城市房地產(chǎn)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，按照一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)方案提出項(xiàng)目白名單，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

會(huì)上，倪虹部長(zhǎng)披露了融資協(xié)調(diào)機(jī)制最新進(jìn)展情況。截至目前，全國(guó)31個(gè)省312個(gè)城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，涉及項(xiàng)目超過6000個(gè)，其中82%是民營(yíng)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底，已經(jīng)通過商業(yè)銀行審批的貸款超過2000億元。

“過去一段時(shí)間，住建部和金融監(jiān)管總局頻繁召開融資協(xié)調(diào)機(jī)制調(diào)度會(huì)，推動(dòng)各地積極落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。隨著“白名單”項(xiàng)目不斷擴(kuò)圍，項(xiàng)目資金逐漸落實(shí)到位，項(xiàng)目建設(shè)或?qū)⒓铀伲�房企和�?gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期有望進(jìn)一步得到修復(fù)。”陳文靜認(rèn)為。

此外，倪虹還強(qiáng)調(diào)，對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對(duì)于有損害群眾利益行為的，堅(jiān)決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價(jià)。

三是促轉(zhuǎn)型，加速推進(jìn)配售型保障房和保租房建設(shè)，多樣化、多元化解決居民住房問題。

從配售型保障房來看，2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出配售型保障房的發(fā)展思路以來，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)計(jì)劃，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬余套。

從保租房進(jìn)展情況來看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2023年保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集213萬套（間），超額完成了年度計(jì)劃量，2021-2023年保租房合計(jì)建設(shè)和籌集量約573萬套（間），完成計(jì)劃量66%；

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標(biāo)。陳文靜表示，今年保障性住房供給量仍將繼續(xù)增加，以更好地滿足居民住房需求。

再提“房住不炒”現(xiàn)房銷售模式有望加快推進(jìn)

本次記者會(huì)上，倪虹部長(zhǎng)再次從理念、機(jī)制和落實(shí)方面闡述了如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，整體提法與此前基本一致。

理念上，再提“房住不炒”，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，預(yù)計(jì)今年保障性住房建設(shè)仍將加快推進(jìn)。

機(jī)制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地、以房定錢，同時(shí)提到抓手是指導(dǎo)各地編制好住房發(fā)展規(guī)劃。二是，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，倪虹部長(zhǎng)再次提及“在供應(yīng)方面，改革完善商品房的開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性的制度”，明確提出“要有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”。

“預(yù)計(jì)未來土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房稅收制度等多個(gè)方面將迎來與新階段新模式相適應(yīng)的制度完善與改革。”陳文靜稱。

除此之外，“三大工程”仍是房地產(chǎn)方面的重點(diǎn)工作，2024年的重點(diǎn)在于抓開工建設(shè)，推動(dòng)各項(xiàng)工作實(shí)質(zhì)見效。

據(jù)悉，去年底央行重啟PSL，至今已凈投放5000億元，PSL為政策性開發(fā)性銀行發(fā)放“三大工程”建設(shè)項(xiàng)目貸款提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年2月底，國(guó)開行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款575億元，截至2月21日，農(nóng)發(fā)行已向22個(gè)省份28個(gè)城市累計(jì)投放城中村改造專項(xiàng)借款521.25億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著資金不斷落位，“三大工程”建設(shè)將加速推進(jìn)，也將在穩(wěn)投資、穩(wěn)需求等方面發(fā)揮更大的作用。

最后，倪虹部長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)“要下力氣建設(shè)好房子”，不同面積、不同價(jià)位均有好房子，未來建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子的開發(fā)企業(yè)，提供好服務(wù)的企業(yè)，發(fā)展?jié)摿σ矊⒏�大�?/p>

(關(guān)鍵字：住建部)