9月30日，央行正式表態，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，這也是央行副行長劉士余“具體內容等文件”中所稱的文件。文件還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
從數據上看，某機構發布的“百城房價指數”顯示，自今年5月份起，全國100個城市新建住宅平均價格連續下跌。這影響了地方政府的賣地收入和房地產相關稅收的增幅。在這種背景下，9月份也成為取消限購月。到9月30日為止，除了房價最高的四個一線城市，其余42個曾經限購的城市，均出臺了松綁房地產限購的文件，始于2010年的房地產限購政策，歷時四年，終于快走到終點。
商業機構普遍將央行的政策解讀成政府為挽救房地產市場進行的刺激政策。政策出臺后，有消息稱部分品牌的房地產商立即下發了上調房價的內部通知，這也是他們預期房地產市場會反彈的自然之舉。從抑制到放松，對房地產市場確實是松綁，受限購限貸導致需求被抑制的購房者，將重新回到市場。具體來看，非本地戶籍的首套房購置、擁有房產需要置換改善性住房、高端樓盤買家等是限購限貸取消以后釋放需求的主體。
盡管如此，央行對首套房定義的變更也只能算是市場的回歸，是經濟政策常態化，而非刺激。在正常的市場環境下，擁有住房、沒有貸款，往往是優質的貸款客戶，其貸款償付能力要遠高于以前首套房的定義(名下無房產、無貸款)。不允許向這些人發放貸款，本來就不是市場行為，取消這些政策是信貸政策回歸到市場主導。
至于首套房首付三成、貸款利率下限為基準利率的0.7倍，與限貸政策時期執行的政策，并無二致，只能算是政策重申。政策歸政策，銀行在發放按揭貸款時，9.5折以下的利率優惠也很難看到，因為銀行吸納存款(負債端)的成本太高，大家都不愿意做虧本的買賣。沒有新的政策出現前，重申7折的貸款利率下限很難解讀為央行放水。
從宏觀全局來看，央行新政還有助于緩解目前的債務風險。目前中國經濟全局負債率過高，主要體現在地方政府與企業部門。對于前者，地方政府消化負債最重要的手段就是賣地，而后者，轉移杠桿幾乎是目前唯一可行的途徑。調整首套房可以消化存量新房，增加地方政府的賣地收入，緩解地方政府的債務危機。
更有意思的是，此次央行新政中的多個舉措還有助于杠桿的轉移。目前雖然中國企業與政府部門的負債率(杠桿)較高，但居民部門的負債率相對較低，這主要是因為中國房地產貸款首付比例高達三成，即使房價跌去三成，依然不會損害銀行的貸款，考慮到近些年房價上升迅速，居民部門可以承受的房價下跌幅度更高。
調整后的首套房信貸政策，增加有房無貸款或者房產置換的家庭的杠桿，挖掘了居民部門的負債潛力，以此降低開發商與地方政府的杠桿。此外，央行鼓勵銀行業金融機構發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、進行房地產投資信托基金(REITS)試點等政策，同時也是將房地產開發企業的杠桿轉嫁到居民部門。
央行政策雖是利好，但能帶動的房地產市場的復蘇卻有限。首先，這一輪調整過程中呈現出的房地產市場分化的跡象明顯。一二線城市的房地產市場的抗跌性明顯好于三四線城市，但抗跌性最好的四個一線城市的限購仍未放開，這制約了限貸政策的發揮。在三四線城市，即使居民有意愿置換或增購住房，考慮到房地產后市走向，恐怕也不會在三四線城市置業，而三四線城市的債務危機恰恰是最嚴重的。
其次，限貸雖然放開，但一二線城市的房價已經相當高了，套均房價遠高于普通家庭所能負擔的，限貸之前買不了的剛需，取消限貸之后未必就買得起。取消限貸能釋放多少需求，市場的反應并不樂觀，聞風而動的更多是豪宅，只是這個市場的容量有限，解決不了多少問題。沒人買得起房子，取消限購限貸，也就起不了什么作用。
與一部分買不起房子對應的是另一部分人買了過多的房子。據禧泰數據統計，2014年1月，北京房價平均為37439元，2013年北京城鎮職工的社會平均工資(社平工資)為5223元，60平米的房子，夫妻倆也需要17余年不吃不喝才能買得起。但按甘犁[微博]主持的“中國家庭金融調查”的數據，2011年，全國年收入前1%的家庭，年收入超過55萬，以家庭雙職工計算，人均月收入近2.3萬，是北京社平工資的4.4倍，買房壓力大大降低。而東部城市年收入前1%的家庭，年收入超過110萬，財富前1%的家庭財富超過1000萬，買房壓力就更小了。
但在目前政策下，這些富人很難成為新增的購買力，而要解決窮人買不起房子，就是一個收入分配差距的問題。這或許是政府長期拯救樓市應該著力的重點。這個問題不解決，同樣還有很多派生的問題，如能承擔較高房價的富裕家庭與無力買房但居住在城市里的貧民家庭的沖突，他們將在公共品提供的標準高低、社會治安管理水平等多個方面產生分歧，如果處理不當，很容易造成族群之間的撕裂，京滬兩地已經出現這種跡象。
短期措施，政府可以修改規劃，提高部分住宅區的容積率，如降低套均住宅面積、增加樓層數、減少住宅樓間距等。對于中國絕大多數房價過高的區域來說，容積率都太低，把想買房但收入偏低的群體排除在外。看看香港那些讓密集恐懼癥心寒的住宅樓，除了縮小收入分配差距，中國內地要使更多的人買得起房子，增加小戶型、高容積率的住宅供給恐怕是一個不錯的臨時措施。
(關鍵字：限貸 樓市)
