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接近央行人士昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，開發(fā)貸并沒有進(jìn)一步松動(dòng)的消息，坊間房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模將突破貸款余額10%限制的傳聞并不屬實(shí)。
近日，坊間傳聞：央行已經(jīng)把開發(fā)貸授信總量的權(quán)限下放至商業(yè)銀行總行，商業(yè)銀行可以重新啟動(dòng)新增開發(fā)貸款審批制度；央行對(duì)商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度已有松動(dòng)，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過(guò)貸款余額的10%，而現(xiàn)在，各大銀行能夠自由地調(diào)節(jié)開發(fā)貸總量。
對(duì)此，上述接近央行人士予以否認(rèn)。該人士稱，自9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下稱《通知》)以來(lái)，央行一直保持并延續(xù)該政策；除此之外，對(duì)于開發(fā)貸，央行無(wú)更多指導(dǎo)性意見。
多名銀行人士也向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，自9月30日發(fā)布《通知》以來(lái)，并未接到更多關(guān)于開發(fā)貸的新政。另外，此前并不存在10%的紅線，銀行開發(fā)貸的余額占比亦遠(yuǎn)低于10%。
開發(fā)貸規(guī)模不會(huì)超10%
對(duì)于各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸規(guī)模，多名銀行人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，目前開發(fā)貸平均規(guī)模僅占貸款余額的5%至6%，不可能達(dá)到10%。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良向本報(bào)表示：“如果是貸款余額的10%應(yīng)該是7.8萬(wàn)億，從沒達(dá)到過(guò)這個(gè)數(shù)，現(xiàn)在和將來(lái)也達(dá)不到。目前大約4萬(wàn)億，占比約為5%。松動(dòng)之后也不會(huì)超過(guò)10%。”
“沒有開發(fā)貸規(guī)模控制在10%這個(gè)說(shuō)法，其實(shí)各家銀行開發(fā)貸規(guī)模都不一樣，交行6%都不到。高一點(diǎn)的可能是8%左右。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平[微博]也向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。
但連平認(rèn)為，從當(dāng)前情況來(lái)看，開發(fā)貸適當(dāng)增加些是合理的。“今年事實(shí)上商業(yè)性住宅開發(fā)貸是比去年減少了很多，總量增加了1000多億，但40%投向了保障房，今年上半年投向商業(yè)地產(chǎn)就比去年少了。”
民生銀行金融市場(chǎng)部首席分析師李志強(qiáng)也認(rèn)為，監(jiān)管層不會(huì)就貸款規(guī)模做硬性規(guī)定。他對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱：“給開發(fā)商貸款操作起來(lái)有阻力，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行在承擔(dān)，監(jiān)管層不太可能就貸款投向、占比作硬性規(guī)定，甚至不太可能有指導(dǎo)性意見。這和購(gòu)房利率有很大區(qū)別的。各家銀行具體執(zhí)行還要有自己的方案，包括風(fēng)控方面。”
近幾年，商業(yè)銀行在開發(fā)貸方面嚴(yán)格加以控制，銀行推行了開發(fā)貸名單制。
連平表示，大小開發(fā)商成千上萬(wàn)，但能夠獲得貸款、可考慮投放名單里，只有300至400家開發(fā)商，能夠獲得貸款的還是比較少。名單由各家銀行自行制定，根據(jù)開發(fā)商財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)比篩選得出。“可獲得貸款情況方面，名單上的開發(fā)貸是考慮的，名單之外的則希望較小，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目逐一審批。”
實(shí)際上，在9月30日的《通知》里，也并未具體涉及開發(fā)貸規(guī)模的政策。央行只是稱繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。
對(duì)于商業(yè)銀行是否可以重新啟動(dòng)新增開發(fā)貸款審批制度，宗良向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，放松開發(fā)貸未來(lái)有可能發(fā)生，不過(guò)即使未來(lái)放松開發(fā)貸，也是《通知》的延續(xù)，開發(fā)貸也要保持相對(duì)流動(dòng)性管理。“政策的初衷并不是讓房地產(chǎn)又把資金迅速吸走，還是希望房地產(chǎn)保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展，不過(guò)度下跌，但也不是全面火起來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格太高了。”
宗良認(rèn)為，總體來(lái)講，放松以后，額度利率如何協(xié)調(diào)是問題關(guān)鍵。“政策穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，大跌可能性小，真正的需求可以行動(dòng)了。政策本身還是有良性預(yù)期，開發(fā)貸包括個(gè)貸都會(huì)比原來(lái)要好。”
連平稱，《通知》政策總基調(diào)是要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，不至于過(guò)度調(diào)整，滿足首套房需求或改善性需求，是保障民生的工程。連平表示：“商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)形勢(shì)變化、本行政策做一些調(diào)整。在開發(fā)貸方面，明年還是會(huì)保持一定規(guī)模的投放，開發(fā)商這方面投資增速明顯下降，明年某個(gè)時(shí)候差不多就是底部了。規(guī)模不一定有明顯縮小，現(xiàn)在的開發(fā)貸對(duì)不多的開發(fā)商投放，投資增速的回落并不意味著開發(fā)貸同步減少。”
風(fēng)險(xiǎn)過(guò)去了嗎？
某大行人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，此前9月30日出的按揭貸款資產(chǎn)證券化的文件已在傳達(dá)和執(zhí)行。因?yàn)槟壳暗那闆r已經(jīng)和去年完全不同，目前根本不缺少按揭貸款的額度，缺少的是業(yè)務(wù)，沒人來(lái)借房貸。
大戰(zhàn)略(中國(guó))投資管理中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸俊龍對(duì)此向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，地產(chǎn)現(xiàn)在是趨勢(shì)性下行拐點(diǎn)，從總量來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化和改善性住房將催生大量的剛需，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)測(cè)算，全國(guó)商品房需求量大約800萬(wàn)至900萬(wàn)套，但這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的住房竣工量。
陸俊龍稱，具體看來(lái)，2013年全國(guó)住宅竣工量1100萬(wàn)套，截至2013年末在建住宅5700萬(wàn)套，兩者合計(jì)6800萬(wàn)套。按照2013年銷售1300萬(wàn)套估算，需要5年時(shí)間。這還沒有考慮二、三線城市已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高的現(xiàn)房庫(kù)存。按照2013年得峰值去化速度，現(xiàn)在哪怕不再新建房屋，則消化起來(lái)也還需要5年。
但也有銀行人士持不同看法，李志強(qiáng)認(rèn)為，談房地產(chǎn)拐點(diǎn)是從人口角度，住房需求旺盛會(huì)有所下降，但市場(chǎng)改善部分的需求還是存在的。從央行監(jiān)管層態(tài)度來(lái)看，放開限購(gòu)實(shí)際上也是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，可能還不是為了回歸市場(chǎng)化。目前最大風(fēng)險(xiǎn)是否過(guò)去還很難判斷。
連平向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，地產(chǎn)下行拐點(diǎn)的說(shuō)法有問題，不一定要全消化掉存量才有投資。根據(jù)前幾年情況，在庫(kù)存較高的時(shí)候，房?jī)r(jià)依然上漲。每一次調(diào)控實(shí)際都是釋放需求，當(dāng)然庫(kù)存較高對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是有壓力的，影響到預(yù)期，但是也不要認(rèn)為所有的庫(kù)存都是有效庫(kù)存，三、四線城市很多庫(kù)存是無(wú)效的，將來(lái)可能出現(xiàn)類似爛尾樓的情況。總量看似很大，但并不一定等總量消化完了市場(chǎng)才能走向平衡，一定程度的消化還要看需求的狀況，市場(chǎng)自然會(huì)平衡，關(guān)鍵看運(yùn)行的周期。
連平表示，在這個(gè)政策框架下，給予靈活性，多元化資金來(lái)源，包括資產(chǎn)證劵化。將來(lái)貸款不再來(lái)源于一個(gè)渠道，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化，還可以有新的資金進(jìn)來(lái)。
央行在《通知》里也提到多元化資金來(lái)源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力。央行稱，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
宗良向本報(bào)表示：“MBS未來(lái)這一塊會(huì)成為重要的產(chǎn)品在市場(chǎng)里發(fā)展起來(lái)。美國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展到后期，個(gè)人收入條件較弱，后期的資產(chǎn)證券化發(fā)展孕育一定的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)早期MBS產(chǎn)品質(zhì)量是比較高的。”
李志強(qiáng)表示，MBS是盤活存量的一個(gè)方式。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品對(duì)銀行來(lái)講，截至目前還是比較謹(jǐn)慎，量也不會(huì)特別大。
(關(guān)鍵字：：開發(fā)貸 無(wú)松動(dòng))
