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近日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，我國將著手建立租購并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。
“這可以看做房地產(chǎn)從開發(fā)模式向租賃經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的開始。”不少業(yè)內(nèi)人士表示，在商品房保有量居高不下的情況下，租賃規(guī)模化經(jīng)營或許正是破解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存高企難題的一個有效方法。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)戶均住房擁有量已超過1套，空置房與待售房面積大量增加。但從市場角度來看，住宅租賃仍然是解決供需矛盾的短板。要讓租賃成為樓市新增長點(diǎn)，租房市場迫切需要拔除諸多痛點(diǎn)。
痛點(diǎn)究竟在哪？
2015年12月下旬以來，各大城市住房租賃市場進(jìn)入旺季。但在租客王梓蒙看來，所謂“旺季”，不過是又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時候。
“畢業(yè)才兩年，我已經(jīng)換了4次房子，每次換房平均要看房8次才能租到合適的。每次租房找房都苦不堪言。”已有兩年“北漂”經(jīng)驗(yàn)的王梓蒙告訴記者，現(xiàn)在租房市場中很多租客都用互聯(lián)網(wǎng)找房，但是由于中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人的惡性競爭，為了完成業(yè)務(wù)量，靠發(fā)布虛假信息吸引客戶，其中80%以上都是重復(fù)的房源和虛假信息。
記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，一些房屋中介對于房屋租賃本身并不感興趣，中介經(jīng)紀(jì)人每月靠“帶看量”考核業(yè)績，他們根本不在乎房源是否能滿足租客需要。
租客痛苦，房東一樣不輕松。王希在北京紅廟附近有一處兩室一廳的房子，每次在網(wǎng)上發(fā)布出租信息，就會為他引來無數(shù)的騷擾電話。“我現(xiàn)在住在石景山，因?yàn)橐阕饪涂捶孔樱旧弦绯呛脦状尾拍茏獬鋈ァ?rdquo;王希認(rèn)為，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)混亂，租客與房東缺乏信息溝通，相互之間沒有建立起信任，所以整個租房流程效率非常低，導(dǎo)致各方都浪費(fèi)了很多精力。
與需要和中介打交道的租客相比，在北京某國企上班的柳明幸運(yùn)了很多。她通過單位租得了一套單位所有權(quán)的房子，“房子的質(zhì)量不錯，價格也比較穩(wěn)定”。
但在我國租房市場中，柳明是不折不扣的“少數(shù)派”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。而在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。
服務(wù)中介的混亂和房源供給的分散不僅僅給租客與房東帶來痛苦，同時也成為我國房屋租賃市場發(fā)展的兩大掣肘。
痛點(diǎn)何以難除？
實(shí)際上，破除中介與房源兩大痛點(diǎn)的努力早已開始。2014年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就曾頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，推動開發(fā)商從開發(fā)銷售向租售并舉的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。同時，還提出推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，吸引社會資本進(jìn)入住房租賃市場。
然而，此舉并未能點(diǎn)燃社會資本的熱情。方慶慶與幾個朋友原本想在北京投資租賃式公寓項目。但是，經(jīng)過了解嘗試他們基本已經(jīng)放棄。
“在北京，能做公寓式租賃的房源很難找。如果整棟買下，價格又太高，根本沒法籌集到那么多資金。”方慶慶告訴記者，現(xiàn)在北京很多做公寓的都是位于城市外圍及城中村的低端項目，面向的都是收入較低的人群。
方慶慶給記者算了一筆賬：按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%。“加上其他成本支出，凈租金收益率只有2.5%。”
“現(xiàn)階段做房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)比租賃經(jīng)營有利可圖，一般大型的開發(fā)商不會輕易轉(zhuǎn)型。做房屋租賃經(jīng)營，先期投入是一方面，長期投資能力是另外一方面，門檻也較高。加上現(xiàn)在租金收益率遠(yuǎn)低于資金成本，無利可圖社會資本望而卻步也是很正常的。”
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的租賃房源一般集中于酒店式公寓等高端物業(yè)，受眾面比較小。
“從目前我國發(fā)展階段看，恐怕提供稅收優(yōu)惠和長期低息貸款支持是培育機(jī)構(gòu)出租人更有效的措施。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松說。
痛點(diǎn)如何變成增長點(diǎn)？
目前，租房市場供求結(jié)構(gòu)錯位，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。有關(guān)專家表示，這一“硬傷”短期內(nèi)難以解決，但供給主體不成熟，中介服務(wù)體系缺乏專業(yè)、規(guī)范等“軟件”問題的解決迫在眉睫。
據(jù)了解，目前我國房屋租賃市場上，除少量單位或機(jī)構(gòu)仍然持有部分住房提供給職工短期周轉(zhuǎn)、租住外，大部分的供應(yīng)主體是居民家庭。“從供應(yīng)方看，目前約七成以上的租賃住房是以凈資產(chǎn)的狀態(tài)出租，并且以著眼于長期投資的個人投資者為主，七成以上的出租者沒有出售房屋的計劃。”偉業(yè)我愛我家研究院胡景輝告訴記者。
龐大穩(wěn)定的潛在房源，有望讓租房痛點(diǎn)成為樓市發(fā)展的新增長點(diǎn)。許多業(yè)內(nèi)人士對住房租賃市場，尤其是規(guī)模化租賃的發(fā)展持樂觀態(tài)度。
化零為整，或?qū)⒊蔀樽兓_始的第一步。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受采訪時說：“我國住房租賃市場缺少機(jī)構(gòu)出租者，而機(jī)構(gòu)出租者在市場中起到了重要的示范作用。”中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長柴強(qiáng)認(rèn)為，房源向大的租賃機(jī)構(gòu)集中，有利于穩(wěn)定租金以及租賃關(guān)系。
而讓方慶慶感到頭痛的“收益低”問題，也將得到改變。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“培育住房租賃市場是一個系統(tǒng)工程，涉及多個方面，各地要在金融、稅收和經(jīng)營管理等方面給予政策支持。”據(jù)記者了解，在房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)開展后，一些地區(qū)稅收優(yōu)惠和長期低息貸款等配套政策的落地有望為住房租賃的規(guī)模化發(fā)展“解渴”。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說：“相比買賣業(yè)務(wù)來說，租賃業(yè)務(wù)服務(wù)周期長、盈利周期長，企業(yè)需要承擔(dān)的資金壓力也高。能否帶動社會資金投資的積極性，最終收益還需要看租金收入的穩(wěn)定和持續(xù)性、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的吸引力，以及租金回報率和無風(fēng)險利率的對比。”
(關(guān)鍵字：房地產(chǎn))
